Heizkostenverordnung einfach erklärt

Für wen die Verordnung gilt

Die Heizkostenverordnung (HeizKV) gilt, wenn eine zentrale Heizung mehrere Wohnungen versorgt. Dasselbe gilt für zentrales Warmwasser und für gelieferte Wärme, etwa Fernwärme (§ 1 Abs. 1 HeizKV).

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind Sie gegenüber Ihrem Mieter in der Rolle des Gebäudeeigentümers (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV). Für die Eigentümergemeinschaft gilt die Verordnung ebenfalls, auch wenn die Eigentümer etwas anderes beschlossen haben (§ 3 HeizKV).

Die Verordnung geht dem Mietvertrag vor (§ 2 HeizKV). Steht im Vertrag „Heizkosten nach Wohnfläche“, gilt trotzdem die Verteilung nach Verbrauch.

Ausnahmen

• Ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen: Hier gilt, was im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 HeizKV).
• Sehr sparsame Häuser mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m² und Jahr (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizKV).
• Räume, in denen Zähler nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wären. Das ist der Fall, wenn die Kosten sich nicht innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen bezahlt machen (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizKV).
• Häuser, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und in denen der Mieter den Verbrauch nicht beeinflussen kann (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 c HeizKV).
• Alters-, Pflege- und Studentenwohnheime (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV).

Hat Ihr Mieter eine eigene Gasetagenheizung mit eigenem Gasvertrag, rechnen Sie keine Heizkosten ab. Dann gilt die Verordnung für diese Wohnung nicht.

Zähler, Fernablesung und monatliche Information

Der Verbrauch jeder Wohnung muss gemessen werden (§ 4 Abs. 1 HeizKV). Für die Heizung nimmt man Wärmezähler oder Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, für das Warmwasser Warmwasserzähler (§ 5 Abs. 1 HeizKV).

Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen fernablesbar sein. Das heißt: Sie lassen sich ablesen, ohne die Wohnung zu betreten (§ 5 Abs. 2 HeizKV).

Sind fernablesbare Geräte eingebaut, bekommen die Bewohner seit 2022 jeden Monat eine Verbrauchsinformation (§ 6a Abs. 1 HeizKV). Darin stehen mindestens der Verbrauch des letzten Monats in kWh, ein Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat und ein Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 2 HeizKV). Meist verschickt der Messdienst diese Information per App, E-Mail oder Webportal. Fehlt sie, darf der Mieter ebenfalls um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizKV).

50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche

Von den Kosten der Heizung werden mindestens 50 und höchstens 70 % nach dem gemessenen Verbrauch verteilt (§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV). Der Rest heißt Grundkosten. Er wird nach Wohnfläche verteilt, seltener nach dem umbauten Raum (§ 7 Abs. 1 Satz 5 HeizKV). Für das Warmwasser gilt dieselbe Spanne von 50 bis 70 % (§ 8 Abs. 1 HeizKV).

Zu den Heizkosten gehören der Brennstoff, der Strom für Brenner und Pumpen, die Wartung, die Reinigung der Anlage, die Messungen des Schornsteinfegers nach dem Immissionsschutzrecht, die Miete der Zähler und die Kosten des Messdiensts (§ 7 Abs. 2 HeizKV).

Wann 70 % Pflicht sind

In manchen Häusern müssen genau 70 % nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV). Dafür müssen alle drei Bedingungen zutreffen:

• Das Haus erfüllt nicht den Wärmeschutz der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994. Das betrifft meist ältere, nicht sanierte Häuser.
• Es wird mit Öl oder Gas geheizt.
• Die offen liegenden Heizungsrohre sind überwiegend gedämmt.

Wer den Prozentsatz festlegt

Den Prozentsatz wählt der Gebäudeeigentümer, bei einer Eigentumswohnung also die Eigentümergemeinschaft (§ 6 Abs. 4 HeizKV). Er darf nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums geändert werden und nur aus sachlichen Gründen. Mehr als 70 % sind möglich, wenn das vertraglich vereinbart ist (§ 10 HeizKV).

Fallen Zähler aus, wird der Verbrauch geschätzt, etwa aus dem Vorjahr (§ 9a Abs. 1 HeizKV). Betrifft die Schätzung mehr als 25 % der Fläche, werden alle Kosten nur nach Fläche verteilt (§ 9a Abs. 2 HeizKV).

Beispiel und Rechner

Heizung und Warmwasser trennen (§ 9)

In vielen Häusern erwärmt ein Kessel Heizung und Warmwasser zugleich. Man spricht von einer verbundenen Anlage. Der Brennstoff kommt dann auf einer Rechnung. Bevor Sie verteilen, teilen Sie die Kosten in einen Teil für Warmwasser und einen Teil für Heizung (§ 9 Abs. 1 HeizKV). Jeder Teil wird danach für sich nach Verbrauch und Fläche verteilt (§ 9 Abs. 4 HeizKV).

Am besten misst ein Wärmezähler, wie viel Wärme ins Warmwasser geht (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV). Fehlt er, gibt die Verordnung Formeln vor.

Bei Heizöl, Flüssiggas oder Pellets rechnet man die Wärme noch in Liter oder Kilogramm um. Dafür nennt § 9 Abs. 3 HeizKV Heizwerte, zum Beispiel 10 kWh je Liter Heizöl. In einer Eigentumswohnung erledigt das alles der Messdienst.

Mieterwechsel im Abrechnungsjahr

Zieht ein Mieter während des Jahres aus, lassen Sie die Zähler der Wohnung am Auszugstag ablesen (Zwischenablesung, § 9b Abs. 1 HeizKV). Die Verbrauchskosten teilen Sie nach diesen Ablesewerten auf alten und neuen Mieter auf (§ 9b Abs. 2 HeizKV).

Die Grundkosten der Heizung teilen Sie nach Gradtagzahlen oder nach Tagen. Gradtagzahlen berücksichtigen, dass im Januar viel mehr geheizt wird als im Juli: Auf Januar entfallen 170 von 1.000 Teilen, auf Juni bis August zusammen nur 40. Die Grundkosten des Warmwassers teilen Sie nach Tagen.

Ist eine Zwischenablesung nicht möglich, werden alle Kosten nach diesen Regeln für die Grundkosten geteilt (§ 9b Abs. 3 HeizKV). Eine andere Regel im Mietvertrag geht vor (§ 9b Abs. 4 HeizKV). Leerstand zwischen zwei Mietern tragen Sie selbst.

Kürzungsrecht: 15 % und 3 %

Rechnen Sie nicht nach den Regeln der Verordnung ab, darf Ihr Mieter seinen Anteil kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV):

Die Kürzungen können zusammenkommen. Im Beispiel oben hieße das: Bei Verteilung nur nach Fläche wären es 1.327,19 €, gekürzt um 15 % (199,08 €) noch 1.128,11 €. Fehlt bei der korrekten Abrechnung über 1.124,45 € die Monatsinformation, darf der Mieter 33,73 € abziehen.

Werden nur einzelne Teile nicht nach Verbrauch verteilt, ist umstritten, ob sich die 15 % auf den ganzen Anteil oder nur auf diesen Teil beziehen.

Eigentumswohnung: die Abrechnung des Messdiensts übernehmen

Bei einer Eigentumswohnung müssen Sie nichts selbst verteilen. Der Messdienst rechnet für jede Wohnung nach der Heizkostenverordnung ab. Die Verwaltung übernimmt den Betrag in die Hausgeldabrechnung, meist als eine Zeile „Heiz- und Warmwasserkosten laut Heizkostenabrechnung“. Diesen Betrag geben Sie unverändert an Ihren Mieter weiter.

Im fiktiven Ahornweg 7 sind das für Wohnung 3 zusammen 1.024,55 €: 742,15 € Heizung und 282,40 € Warmwasser. Darin stecken 61,40 € CO₂-Kosten. Die Hälfte davon trägt die Vermieterin, weil das Haus in Stufe 6 liegt. Wie das geht, steht im Ratgeber CO₂-Kosten aufteilen.

Drei Dinge sollten Sie dabei prüfen:

• Verteilen Sie die Heizkosten nicht nach Anteil am Haus (Miteigentumsanteile) weiter. Das wäre keine Verteilung nach Verbrauch, und Ihr Mieter dürfte 15 % kürzen.
• Legen Sie die Einzelabrechnung des Messdiensts der Abrechnung bei. Sie zeigt Zählerstände und Rechenweg.
• Gab es einen Mieterwechsel, bitten Sie den Messdienst rechtzeitig um eine Zwischenablesung.

Nebenklar liest die Heizkosten Ihrer Wohnung aus der Hausgeldabrechnung, zieht den CO₂-Anteil ab und prüft, ob nach Verbrauch abgerechnet wurde. Welche Prüfungen sonst laufen, steht auf der Startseite. Wie Sie die übrigen Zeilen behandeln, erklärt der Ratgeber Hausgeldabrechnung umrechnen.

Sie sind Mieter und zweifeln an Ihrer Heizkostenabrechnung? Der Mieter-Check zeigt, ob nach Verbrauch abgerechnet wurde und ob Ihnen eine Kürzung zusteht.